Ruszają niezapowiedziane kontrole mieszkań. Kary nawet do miliona złotych za przeróbki bez zgłoszenia
Od sierpnia 2025 roku Powiatowe Inspektoraty Nadzoru Budowlanego prowadzą bezprecedensową akcję kontrolną. Na celowniku są osoby, które samodzielnie ingerowały w układ ścian, instalacje i inne elementy wspólne budynków wielorodzinnych. Z pozoru niewinne prace remontowe mogą zakończyć się karą do 1 080 000 zł.
Zero zapowiedzi, pełne uprawnienia – kontrole w mieszkaniach już trwają
Zgodnie z Prawem budowlanym (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, z późn. zm.), organy nadzoru mają prawo przeprowadzać kontrole w lokalach mieszkalnych bez wcześniejszego uprzedzenia właściciela. Taki stan rzeczy potwierdza art. 81c ust. 1–3 ustawy: inspektorzy mogą wejść do budynku lub mieszkania o każdej porze dnia, jeżeli mają uzasadnione podejrzenie naruszenia przepisów.
Nowa akcja kontrolna nie jest przypadkowa. To odpowiedź na rosnącą liczbę nielegalnych przeróbek dokonywanych przez właścicieli mieszkań, często bez konsultacji ze wspólnotą mieszkaniową, architektem (z uprawnieniami) czy nadzorem budowlanym. Przeniesienie kuchni, montaż klimatyzatora, zmiana układu pomieszczeń – te działania, choć popularne, mogą okazać się bardzo kosztowne.
Nawet niewielka zmiana może kosztować fortunę
Właściciele mieszkań często nie zdają sobie sprawy, że prace uznawane za „niewielkie” – jak np. przesunięcie ścianki działowej czy wymiana instalacji elektrycznej – wymagają formalnego zgłoszenia albo nawet pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 1 i art. 29 ust. 3 Prawa budowlanego). Ich brak oznacza samowolę budowlaną.
Standardowa kara finansowa za samowolne wykonanie robót budowlanych wynosi 15 000 zł (art. 48 i 49b ustawy). Jednak w przypadkach, gdy prace zagrażają bezpieczeństwu konstrukcji lub naruszają przepisy ppoż., kara może wzrosnąć nawet do 1 080 000 zł – to maksymalny wymiar przewidziany w przepisach.
Inspektor zażąda dokumentów – musisz być przygotowany
W trakcie kontroli inspektorzy PINB mogą żądać pełnej dokumentacji prac: projektów, zgłoszeń, opinii technicznych, a nawet faktur za wykonane usługi. Brak jakiegokolwiek dokumentu może zostać uznany za działanie w złej wierze. Jeśli organ uzna, że prace są nielegalne i nie mogą zostać zalegalizowane, wyda decyzję o rozbiórce i przywróceniu stanu pierwotnego – na koszt właściciela.
Legalizacja po fakcie? To możliwe, ale kosztowne. Jak podaje portal budujemydom.pl, opłaty legalizacyjne wynoszą od 2 500 do 5 000 zł, nie licząc honorariów architekta, rzeczoznawcy, ekspertyz i kosztów projektowych. Finalna kwota może przekroczyć 15 000 zł – tyle, ile wynosi podstawowa kara.
Sąsiedzi coraz częściej informatorami nadzoru
Niepokojące jest to, że wiele kontroli rozpoczyna się na podstawie anonimowych zgłoszeń sąsiadów. Wspólnoty mieszkaniowe i zarządy nieruchomości często reagują na uciążliwe hałasy, przedłużające się remonty lub podejrzenie ingerencji w elementy wspólne, takie jak ściany nośne czy piony instalacyjne. A zgłoszenia te bywają skuteczne.
W przypadku zagrożenia bezpieczeństwa – np. podejrzenia usunięcia ściany nośnej – inspektor może pojawić się nawet w nocy i zażądać natychmiastowego wstrzymania prac. Takie sytuacje mają umocowanie prawne w art. 50 ustawy – inspektor może wydać decyzję o wstrzymaniu robót na miejscu.
Odpowiadasz nawet za cudze błędy
Zgodnie z zasadą zawartą w art. 51 Prawa budowlanego, odpowiedzialność za samowolę budowlaną ponosi aktualny właściciel lokalu – nawet jeśli nielegalnych prac dokonał poprzedni właściciel. Argumenty typu „tak już było, gdy kupowałem” lub „nic o tym nie wiedziałem” nie zwalniają z odpowiedzialności.
Dlatego kupując mieszkanie po remoncie, warto domagać się szczegółowej dokumentacji wykonanych prac i ich zgodności z planem budynku. Szczególną uwagę należy zwrócić na:
- Nietypowy układ pomieszczeń
- Widoczne ingerencje w konstrukcję
- Nowe instalacje (w szczególności gazowe i wentylacyjne)
- Niezgodności z planem zagospodarowania przestrzennego lub księgą wieczystą
Co możesz zrobić, zanim przyjdzie kontrola?
Zalecamy samodzielne sprawdzenie legalności wykonanych prac. Skontaktuj się z administracją lub spółdzielnią mieszkaniową i poproś o dostęp do oryginalnej dokumentacji projektowej budynku. Porównaj ją z aktualnym stanem mieszkania. Koszt takiej weryfikacji to zazwyczaj kilkaset złotych.
Warto również:
- Zgromadzić faktury i umowy z wykonawcami
- Przechowywać zdjęcia z przebiegu remontu
- Sporządzić notatki z dat i zakresu wykonanych prac
- Skonsultować zmiany z architektem lub rzeczoznawcą budowlanym
Jeśli inspektor już zapukał – nie zwlekaj z reakcją
Otrzymałeś zawiadomienie o wszczęciu postępowania? Zgłoś się niezwłocznie do prawnika wyspecjalizowanego w prawie budowlanym. Masz prawo do obrony i przedstawienia własnych dokumentów oraz ekspertyz. Unikanie kontaktu z PINB tylko pogorszy sytuację i może skutkować szybszym nakazem rozbiórki.
Zainwestuj w spokój
Zlecając architektowi porównanie rzeczywistego układu mieszkania z planami budynku, możesz uchronić się przed poważnymi konsekwencjami finansowymi. Koszt takiej usługi to około 1000–1500 zł. To niewielka cena za pewność, że nie padniesz ofiarą błędów poprzednich właścicieli lub własnej niewiedzy.